Trang chủ / Dịch Vụ Kế Toán Thuế - Tư Vấn Luật / Dịch Vụ Luật Nhà Đất

Dịch Vụ Luật Nhà Đất

Lượt xem

9649

Phạm vi

TP.HCM

Mã tin

2015121502

Loại tin

Tin in đậm

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT T&Q

THÀNH THÁI, PHƯỜNG 12, QUẬN 10, TP. HCM

adminweb@yahoo.com

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CÔNG TY LUẬT T&Q

THÀNH THÁI, PHƯỜNG 12, QUẬN 10, TP. HCM

LÀM ĐƯỢC NHỮNG GÌ BẠN KHÔNG LÀM ĐƯỢC, LÀM TỐT HƠN NHỮNG GÌ BẠN LÀM ĐƯỢC

NHỮNG “CÁI BẪY” KHI GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ Ở

          Nhu cầu một bên cần mua nhà ở và một bên cần tiền phải bán nhà đều được xuất phát từ nhu cầu thật sự của hai bên thì các giao dịch nhà đất đều thành công mặc dù trong quá trình giao dịch đôi khi xuất hiện những bất đồng. Những bất đồng này nhanh chóng được hai bên thỏa thuận, dàn xếp để đi đến giao dịch thành công là hai bên ký được hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) tại tổ chức hành nghề công chứng.

          Hiện nay, trong giao dịch mua bán nhà vẫn xảy ra tình trạng tranh chấp giữa các bên nếu chỉ cần một bên không có nhu cầu thật sự. Các tranh chấp mua bán xảy ra thường gặp ở bên mua là các nhà đầu tư “giả hiệu”, không có nhu cầu thật sự về nhà ở hoặc bên mua có nhu cầu thật nhưng không có đủ tiền, trong khi bên bán là bên thật sự có nhu cầu.

         Nếu là Bên mua thì cần quan tâm đến giấy tờ pháp lý về nhà đất là ưu tiên hàng đầu, tiếp đến là giá cả và sau cùng là phương thức thanh toán. Chủ nhà phải có Giấy tờ hợp pháp và đủ điều kiện để hai bên ký hợp đồng công chứng. Nếu giấy tờ chưa đủ điều kiện thì không nên giao dịch để tránh các rủi ro. Bởi vì công chứng viên sẽ từ chối không chứng nhận giao dịch khi thuộc các trường hợp nhà đất có nhiều chủ sở hữu do được thừa kế nhưng chưa kê khai di sản; nhà đã đăng ký giao dịch bảo đảm hay gọi khác là nhà đất đã thế chấp cho ngân hàng. Ngoài ra, còn có trường hợp giấy tờ đầy đủ nhưng bị kê biên, phát mãi, ngăn chặn không cho giao dịch. Việc mua nhà là một tài sản lớn do vậy bên mua cần cẩn thận khi quyết định đặt cọc. Tốt nhất vẫn là giao tiền một lần và nhận nhà là phướng án tối ưu nhất cho Bên mua lựa chọn.

        Nếu là Bên bán cần quan tâm đến phương thức thanh toán cũng như tiềm lực kinh tế của bên mua thật sự như thế nào.

        Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ đề cập những rủi ro xảy ra với bên bán khi chẳng may giao dịch với bên mua là các nhà đầu tư “giả hiệu” , hoặc bên mua chưa đủ tiền. Mặc dù bên bán chiếm thế chủ động trong việc lựa chọn và quyết định giao dịch với đối tác nào thì việc thống nhất giá cả, phương thức thanh toán cũng như thời điểm giao nhận tiền và nhà ở vẫn phải phụ thuộc ít nhiều vào ý chí của bên mua.

        Căn cứ vào thực tiễn tư vấn mua bán nhà, tham gia bảo vệ quyền lợi cho các khách hàng, chúng tôi xin viện dẫn hai trường hợp cụ thể như sau:

1- Trường hợp Bên mua chưa đủ tiền thanh toán:

               Khi thỏa thuận phương thức thanh toán, bên mua thường yêu cầu chia làm 3 đợt thanh toán: đợt 1 đặt cọc, đợt 2 ký hợp đồng công chứng, đợt 3 sang tên (đã được cập nhật biến động hoặc cấp đổi chứng nhận của Bên Mua) nhưng số tiền thanh toán của 3 đợt thì không được phân bổ hợp lý. Thông thường đợt 1, đợt 3 có mức thanh toán cao còn đợt 2 thì thanh toán không nhiều. Bên mua thường không quan tâm hay không yêu cầu giao nhà sớm. Cụ thể

          -Bên mua có thể đặt cọc đợt 1 lên đến 30% tổng tiền mua bán trong khi theo thông lệ chỉ đặt cọc từ 5-15% giá trị.

           - Khi thanh toán đợt 2 lại thấp, dưới 30% giá trị giao dịch hoặc thỏa thuận không thanh toán khi 2 bên ký công chứng.

           -Thanh toán đủ đợt 3 khi đã hoàn thành thủ tục sang tên hoặc sau 1 đến 2 tuần khi đã hoàn thành thủ tục sang tên.
Khi thương lượng, bên mua cho biết sẽ thanh toán thông qua ngân hàng. Bên bán thường cho rằng thông qua ngân hàng thì giao dịch an toàn không sợ tiền giả, tiền rách và đảm bảo an ninh nên không thắc mắc gì thêm. Thời điểm hai bên tiến hành ký thủ tục mua bán ở công chứng thì đại diện bên ngân hàng xuất hiện với tư cách là Bên thứ ba, hỗ trợ thủ tục giấy tờ cho bên mua và bên bán. Chi phí trả cho ngân hàng là do Bên mua chịu trách nhiệm thanh toán và ngân hàng thay mặt Bên mua thanh toán các đợt còn lại cho Bên bán với điều kiện Bên bán cũng đồng ý ký tên vào văn bản thỏa thuận 3 Bên.
Bên bán không biết là khi ký vào văn bản thỏa thuận này chính là đồng ý cho ngân hàng nhận tài sản đang được mua bán làm tài sản thế chấp. Đơn giản là tiền bán nhà mà bên bán nhận được chính là tiền thế chấp chính tài sản đang cần bán của mình! Bên mua chỉ có tiền bằng với số tiền đã đặt cọc (cao nhất là 30% giá trị) để mua nhà có giá trị gấp 3 lần giá trị họ đã bỏ ra.

          Vì vậy, khi giao dịch các bên cần cẩn thận xem xét những tình huống bất ngờ xuất hiện, cần thiết có thể tạm dừng việc giao dịch để tham vấn luật sư chuyên sâu về nhà đất.

2-Trường hợp Nhà đầu tư “giả hiệu” thường núp bóng dưới danh nghĩa công ty mua tài sản nhưng thực chất là một nhóm người cùng chung lợi ích, mượn tư cách pháp nhân của một công ty để cùng nhau hưởng lợi.

           Khi thỏa thuận, Bên mua thường chấp nhận ngay giá mà Bên bán đưa ra, cho dù giá Bên bán đưa ra cao hơn giá trị giao dịch của thị trường. Bên mua thường nhắm đến những nhà đất có giá trị lớn, sử dụng môi giới, bên môi giới thường là người làm việc trong ngành ngân hàng.

          -Bên mua cũng đặt cọc đợt 1 lên đến 30% tổng tiền mua bán như đã nêu.

          -Hoàn tất thủ tục sang tên sẽ thanh toán đủ tiền, đồng ý cho Bên Bán chọn thời điểm thích hợp giao nhà. (Bên bán vì bán được với giá hời và nhận tiền cọc nhiều nên tâm lý thường chiều theo, đồng ý phương thức hoàn tất sang tên sẽ nhận đủ tiền.)

        -Ngay sau khi ký xong chuyển nhượng tại công chứng, bên mua nhanh chóng sang tên và dùng tài sản đã được sang tên để bảo đảm cho khoản vay của công ty tại ngân hàng.

       -Nếu tiền được ngân hàng giải ngân lớn hơn số tiền mua nhà thì họ sẽ thanh toán đủ cho Bên bán, nếu không đủ thì họ không thanh toán tiền mua nhà và sử dụng toàn bộ số tiền đã được ngân hàng giải ngân. Khoản tiền được giải ngân này luôn luôn lớn hơn số tiền mà Bên mua đã đặt cọc vì ngân hàng định giá giá trị nhà rồi mới cho vay, mức cho vay thường từ 50% đến 70% giá trị tài sản. Nếu so với khoản đã cọc 30% thì họ nhận chênh lệch từ 20% đến 40% số tiền đã bỏ ra. Con số 20% đến 40% của tiền tỷ là một con số không nhỏ.

        Khi hoàn tất việc được giải ngân, bên mua đã nhận tiền vay từ ngân hàng thì họ không cần quan tâm đến việc thực hiện trả nợ vay. Việc này đồng nghĩa với việc căn nhà sẽ bị ngân hàng kê biên. Đó là lý do tại sao Bên mua không cần lấy tài sản và cũng là chiêu thức để cho Bên bán yên tâm là nhà vẫn do mình quản lý.

       Hậu quả là Bên bán sẽ phải ra hầu Tòa với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan khi ngân hàng là nguyên đơn khởi kiện để thu hồi khoản nợ vay.

       Thật là đau lòng khi bên bán cần tiền mới phải bán tài sản của mình nhưng không may lại phải “đáo tụng đình” khi rơi vào hoàn cảnh này.

       Tòa án khi giải quyết các tranh chấp đối với giao dịch như vậy thì ngân hàng luôn được bảo vệ vì ngân hàng có đăng ký giao dịch bảo đảm, Bên bán thì không còn nhà, tiền thì chỉ nhận 30% giá trị tài sản, phải kiện Bên mua yêu cầu thực hiện

     nghĩa vụ thanh toán, mà Bên mua “trọc đầu” thì lấy gì mà thanh toán. ( NHỮNG CÁI BẪY KHI GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ Ở )

      Do đó để khắc phục những rủi ro trong khâu thanh toán, bên bán phải:

     + Kiểm tra tiền mặt thanh toán, sổ tiết kiệm có đủ số lượng hay không, nếu đủ thì mới tiến hành ký hợp đồng. Trường hợp giao dịch qua ngân hàng thì phải yêu cầu Bên bán làm thủ tục chuyển tiền trước, hoặc đồng thời khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại công chứng.

     + Đồng ý giao nhà trước hoặc ngay sau khi ký hợp đồng công chứng để buộc bên mua phải thanh toán đủ tiền mua nhà hoặc chỉ giữ lại một khoản tiền rất nhỏ hoặc tương ứng với khoản thuế thu nhập cá nhân của Bên bán (nếu có phát sinh).
Trên đây là những phương thức giao dịch nhằm tránh những cái bẫy mà Bên mua vô tình hay hữu ý giăng ra. Bên bán cần cẩn trọng, không quá tự tin, khi cần có thể tham khảo ý kiến của luật sư chuyên sâu về nhà đất. Làm tốt những vấn đề trên, bên bán sẽ tránh được rủi ro và thu lại những lợi ích chính đáng trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép.

Luật sư Phạm Thị Ngọc Thủy-Đoàn Luật Sư TP.Hồ Chí Minh

Điện Thoại tư vấn : 1900599818
Điện Thoại thực hiện dịch vụ : 090 3876125

Hãy Gọi Điện Thoại tư vấn ngay trước khi bị thiệt hại phải tranh chấp

THỦ TỤC SANG TÊN SỔ ĐỎ

Bước 1: Hai bên đến Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng (hoặc hợp đồng tặng cho) quyền sử dụng đất;

Bước 2: Một trong hai bên theo thảo thuận thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế và lệ phí) tại bộ phận 1 cửa của Văn phòng đăng ký QSDĐ;

Bước 3: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhận phiếu hẹn tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại bộ phận 1 cửa.

2. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
3. CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực);
4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
5. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
6. Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
7. Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)

3.1 Lệ phí:
Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
3.2 Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán)

Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng;
- Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất;
- Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khi mua);
- Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá;
- Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định giá vốn.

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
4. Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất thời gian giải quyết không quá 30 ngày).

Lưu ý: Diện tích tối thiểu được tách thửa tại Hà Nội được quy định như sau:
1) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên;
2) Có diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa.